豫园商城600655
一、 基本信息。总股本60493.35万股，流通股51946.36万股。07-08年EPS：1.63元、1.27元。
二、 目标价位。30元
三、 价值分析。
1、 地产项目。
楼层 面积（万平方米） 均价（万元/平方米） 总价（万元）
豫园商圈 1层 3 4 120000
2层 2 3 60000
3层 2 2 40000
4层 1 1 10000
其他地段 6 2 120000
总计： 14 350000
公司在沈阳开发的沈阳一世界目前正处于发售阶段，预计该项目将受益2亿元。
公司06年转让的庙前广场，转让价格为5.7亿，同时受让方承担公司3亿元的债务，这也就意味着庙前广场实际转让价格为8.7亿。
豫园地产总值：
地产项目 面积（万平米） 售价（万元/平米） 总值（亿元）
豫园 10 2.3 23.0
沈阳一世界 1 2.0 2.0
武汉东湖地产 106 —— 10.5 30%的权益
庙前广场 8.7
豫泰基地 10 1 10
其他 6 2 12
总计 66.2
目前公司地产价值为66.2亿元。
2、黄金项目
公司05年黄金业务收入达24亿，而06年中期同比收入增长37%，公司黄金业务发展迅速，我们保守给予06年30%的发展速率，其06年黄金业务总收入也将达到31.2亿。我们保守认为公司黄金业务价值为31亿。
3、投资价值
公司投资德邦证券32%,德邦证券上市后市值将达到90亿，公司对应得此部分股权价值为28.8亿。
公司目前持有招金矿业1.113亿股的股权，目前招金矿业每股价值为14.92港元，对应的公司股权价值为16.60亿港元，折合人民币16.15亿。
所以目前上市公司的总价值为66.2（地产）+31（黄金）+28.8（德邦）+16.15（招金）=142.15亿，折合每股价值23.49元。
四、 三原则。
1、 不会跌。
如我们上面所估算，公司目前保守的价值应该为每股23.49元，目前股价位25元附近，可能会有6%左右的跌幅，属于可承受的范围。
2、 一定涨。
1）、在我们的估算中，对豫泰基地和武汉地产项目做了较为保守的估计。豫泰基地建筑面积为10万平米，其位置与庙前广场较为接近，而公司转让的庙前广场价值为4万元/平米。由于豫泰基地要到09年才能完工，我们在估算中只按其1万元/平米进行了保守估计，随着豫泰基地的逐步完工，我们预计其此部分地产价值将达到40亿元。
其次为武汉房产项目，由于公司已经和复地集团组建合资公司，（公司占30%权益）。我们在估算中只按其竞地价35亿来计算，而其建筑面积达106万平米。该地块项目总开发期约为3年左右，由于公司采取滚动开发的形式，因此实际投入资金相对较小。目标地块周边各主要竞争项目的产品销价至少在6000元/平方米以上，主力产品售价多在7500～10000元/平方米之间。按7000元/平米保守计算，此地产项目总价值将达74.2亿元，对应公司股权价值为22.26亿元。随着首块地将在今年交付，武汉地产项目将在明年开始将为公司贡献利润。
2）、公司大股东复星产业投资有限公司持有的10%的招金矿业的股权将在08年进入上市公司。这也将极大地提升上市公司的自身价值。
3）、虽然德邦证券之前表示将尽全力在07年的上市，但我们认为这种可能性不大，德邦证券08年上市的较有可能。随着德邦证券的上市，上市公司的股权价值也将有所体现。
4）、由于公司的庙前广场未能在中报前完成，所以庙前广场的3亿净利的转让款无法在中报中体现，我们预计庙前广场在今年肯定能顺利完成，其转让款有望计入3季报或年报。
上市公司的价值为：
项目 价值（亿元） 备注
豫园 23
沈阳一世界 2
庙前广场 8.7
武汉东湖地产 22.26 30%权益，未来3年陆续完工
豫泰基地 40 建设中，09年完工
其他地产 12
黄金业务 31
德邦股权 28.8
招金股权 16.15 未算08年进入的10%股权
总计 183.91
武汉东湖地产预计08年将
上市公司实际价值为183.91亿，折合每股30.40元。
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